市场化商品房什么意思（商品房流通底层逻辑是什么？）

一般来说，市场化商品房存在三种属性：1.自住属性，出于居住目的购买并意愿长期持有的，类似于消费型商品， 无现金流回报；2.投资属性，中长期持有并对外出租，主要目的是租金；3.投机属性，增值到合适价位出售赚取资本（简装出租或毛坯空置），主要回报是预期买卖价差。

过去多年，在经济高速发展的过程中，房地产市场对购买力、租金、房价等增长空间和增长率存在较高的期待，房产持有者为了远期的资本收益空间可以暂时容忍短期的低回报率，我国住房同时具备自住、投资和投机属性，偏贵的估值有其内在的逻辑支撑。

但随着经济增速阶段性非上涨、城镇化斜率放缓、人口开始负增长、市场商业杠杆率增长、“房住不炒”深入推进，住房的持续升高性被证伪，住房开始回归自住和投资属性。因此，住房的估值逻辑也需要从金融属性偏向居住属性，遵循商品实际需求量和供应量关系。而以价值角度来看待当前的租售比， 我国住房的估值水平仍有待进一步消化。

实际上，消化住房估值的过程正在发生。